서울시 2030청년주택’은 투기 위험, ‘토지임대부(반값아파트)’로 주변시세의 절반이하

원룸 임대료보다 낮은 수준으로 공급해야.
기사입력 2016.10.11 23:29
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[선데이뉴스=정성남 기자]정동영 의원실이 경실련과 공동으로 ‘서울시 역세권 2030청년주택’을 시범 사업지(삼각지, 충정로)를 중심으로 분석 해보니 청년들의 주거안정을 오히려 악화시킬 우려가 큰 걸로 나타났다.

2030청년주택을 위해 3종 주거지인 삼각지와 충정로는 각각 상업용지와 준주거로 변경되어 막대한 특혜를 받게 된다. 서울시 정책 발표 이후 해당 부지 주변 토지 가격이 급상승 하고 있는 것으로도 알려졌다. 이는 애초 정책 취지와 달리 사업주들을 유인하기 위한다던 용도 변경이 실제로는 막대한 개발 이득을 안겨주는 특혜이자, 부동산 거품을 유발 주변 시세에 영향을 주고 있다는 사실을 확인해 준다.

정동영 의원실과 경실련은 서울시 시범 사업지에 ‘토지임대부 건물분양주택’ 사업을 적용 ‘서울시 2030청년주택’ 사업과 비교 분석한 결과 삼각지 반값아파트에 사는 청년은 월 48만원의 비용이 소요되지만, 서울시 방식의 2030청년주택의 경우 109만원이 필요해 2.2배 높은 금액을 부담해야 한다는 결론을 내렸다. 특히 토지임대부 건물분양으로 공급할 경우 서울시는 시범사업에서만 4천억의 개발이득을 거두고 청년들은 월 20만원이내에 안정적 거주가 가능했다.

경실련은 “서울시가 진정 청년들을 위한 보금자리 공급 의지가 있다면, 역세권 개발로 부동산 거품을 증가시키는 비싼 뉴스테이 주택 정책을 중단할 것”을 요구했다. 정동영 의원은 “청년들의 주거안정을 오히려 악화시킬 우려가 있다”며, “서울시는 토지임대부 분양주택 방식으로 전환하고 국회는 특별법으로 뒷받침 해 줄 것”이라며 대안을 제시했다.

분석결과에 따르면 현재 2030청년주택 사업 추진 방식은 역세권 토지주들을 대상으로 사업신청을 받아 진행하는 방식으로, 서울시는 토지주의 사업 참여를 유인하기 위해 준주거와 상업지역으로 용도변경을 시켜주는 막대한 특혜를 제시했다. 용도가 바뀔 경우 큰 톡의 토지가격 상승이 발생하는 것으로, 삼성동 한국전력 부지가 3.3㎡당 4억원에 매각된 이유도 서울시가 상업지역으로의 용도변경을 약속했기 때문인 것으로 나타났다. 

현재와 같이 사업주들을 유인하기 위해 개인의 토지를 무분별하게 용도를 변경할 경우 막대한 개발이득은 모두 사유화 되고 부동산 거품을 유발 할 수 밖에 없는 것이다. 실제 언론 보도에 따르면, 서울시의 발표 이후 해당 부지 주변의 토지가격이 2배 이상 상승하고 있는 것으로 알려졌다.

현재 3종 주거지인 삼각지와 충정로 시범지구는 각각 상업용지와 준주거로 변경될 예정이다. 해당토지의 공시지가는 각각 1,400만원, 1,600만원인데, 이에 서울시가 발표했던 공시지가 현실화율(49.4%)을 적용하면 현재 해당 토지의 시세는 2,700만원, 3,200만원인 것이다.

결국 용도변경으로 인해 720억이었던 삼각지 부지는 3,471억원으로 4.8배 상승한 것이며, 충정로 부지의 경우 517억에서 904억으로 1.8배 상승헸다.  이미 언론보도에 따르면 종상향식(3종주거를 준주거 도는 상업용 등) 특혜 개발을 발표한 이후 주변 땅값이 상승하기 시작한 것으로 보도되고 있으며, 이같은 개발이익은 모두 민간에게 사유화 되는 것으로 서울시는 토지 매입을 위한 예산이 없다는 입장이지만 매입 이후 용도변경을 통한 개발이득을 감안할 경우 매입이 훨씬 이득이라는 것을 알 수 있다.

한편, 2030청년주택의 경우 전체 공급임대주택의 20-30%만 공공임대 주택일뿐, 나머지는 민간 사업시행자가 공급하는 민간임대주택이다. 공공임대주택은 초기임대료가 주변시세의 60-80%이지만, 민간임대는 초기 임대료 통제가 불가능하고주변시세의 90%로 책정되게 되어 있어 청년들이 부담 할 수 없는 가격으로 공급될 것으로 보인다.

또한, 8월 폐기된 ‘토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법’ 시행령은 토지임대료 산출 방법을 명시하고 있다.

서울시가 해당 토지를 매입해 공영개발 방식으로 공급하는 경우 건물 분양값과 토지임대료를 산출했다. 건물값은 3.3㎡당 500만원의 건축비를 적용했으며, 토지임대료는 법에서 명시한 위의 절차를 준수했다. 

각 용지의 면적과 용적률은 서울시가 발표한 수치를 그대로 적용한 것이다. 토지조성원가는 시세 가격에 조성비용 10%를 가산했다. 법에서 토지 임대료 산정시 적용토록 한 ‘은행의 3년 만기 정기예금 평균 이자율’은 3%를 가정한 것이다. 

이를 통해 산정한 반값아파트의 분양가격과 토지임대료는 20평 기준 삼각지 건물값 1억원 토지임대료 월 15만원, 충정로 건물값 1억원, 토지임대료 월 38만원임. 기존 역세권 주변 원룸보다 낮은 수준이다.

반값아파트의 추정임대료는 서울시가 주장한대로 주변시세의 90%를 적용했다. 또한 시범지구 토지 면적이 작은 점을 감안해 20%를 추가로 낮춰 주변시세의 70% 수준으로 책정했다.

삼각지는 임대보증금 7,000만원, 월 임대료 112만원으로 예상됨. 이는 실제 거래되고 있는 임대보증금과 임대료 비율을 동일하게 적용한 것으로 임대보증금 증감에 따라 임대료가 변한 것이다.

돈이 한 푼도 없는 청년도 20평 반값아파트와 뉴스테이에 거주하기 위한 한 달간의 주거비용을 분석 산출했다. 임대보증금, 건물 구입값, 월 임대료를 모두 연 4%의 대출 이자로 빚내서 부담하는 것으로 가정한 것으로  산출 결과, 삼각지 반값아파트에 사는 청년은 월 48만원의 비용이 소요되지만, 서울시 방식의 경우 109만원이 필요해 2.2배 높은 금액을 부담해야 하는 것이다.

이런 서울시의 2030청년주택은 사업자 유인을 위해 부동산 거품 조장, 고가 임대료 책정을 가능케 함으로써 청년들의 주거안정을 오히려 해치는 결과가 예상된다며 정동영 의원은 이같이 밝혔다.

[정성남 기자 csn8013@naver.com]
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