명도소송이란 계약만료 등으로 부동산을 점유할 수 있는 권리가 사라졌음에도 점유자(임차인)가 자진해서 건물을 비워주지 않을 때, 소송을 제기하여 강제로 점유를 이전받도록 하는 법률절차를 말한다.
가족, 친인척 관계에 임대차계약을 체결하거나 부동산을 무상으로 사용하도록 허락한 경우를 종종 볼 수 있다. 그러나 정당한 이유 없이 넘겨주지 않으면 친인척, 가족 간이라 하더라도 명도소송 절차를 고민하게 된다.
▲소송보다 대화가 최선책 임을 인지하고 신중해야
필자가 운영하는 ‘명도소송 부동산법률센터(www.ujsdp.com)’의 많은 상담사례를 통해 비교해 볼 때, 일반적인 관계에서 문제가 발생하면 명도소송비용과 기간 면에서 비교적 수월하다. 그러나, 상가든 주택이든 세입자의 대상이 처남 매부지간 같이 가족 간이라면 소송의 승패와 상관없이 소송외적으로는 가족 관계가 단절될 수 있다는 점에서 여간 신경쓰이는 일이 아니다.
이런 경우 합리적 선택을 하기위해 명도소송을 선택하겠지만, 합리적 선택 위의 최상책은 ‘대화’임을 인지하고 신중하게 접근해야 한다. 또한, 변호사와 같은 법률적 지식이 많은 법조인의 조언도 받아보아야 한다. 많은 부분은 포기하고 대화를 시도해 보았으나 합의가 이루어지지 않는다면, 결국 소장을 작성하여 명도소송을 진행하게 된다.
▲신의칙에 위배된다는 항변은 이유없다는 것이 판례의 입장
그러나 친인척관계이거나 가족 관계인 당사자들 간에 명도소송을 제기하는 것이 법적으로 가능할까? 이 때 에는 상대방이 반사회적이라거나 신의칙에 반하는 행위라고 반박할 수 있을 것이라는 문제에 관해 고민하게 된다.
하지만 이러한 경우에도 명도소송으로 진행하는 것은 가능하며, 이때 상대방이 반사회적이라거나 신의칙에 위배된다는 항변은 이유없다는 것이 판례의 입장이다.
결과적으로, 신의칙위반과 상관없이 명도소송이 진행된다는 이야기다.
이처럼 처음에는 호의적인 관계에서 건물의 점유권을 넘겨주었더라도, 점유자가 자발적으로 건물을 인도해 주지 않는 다면, 그 상대방이 가족이라고 해도 명도소송 절차를 통해 해결할 수밖에 없다고 법원은 판시하고 있다.
민법에 의하면 무상으로 건물 등을 사용수익하게 하는 경우에는 사용대차관계가 성립이 된다. 사용대차관계에서 계약의 종료는 약정한 기한이 있다면 기한도래시에 반환을 구할수 있고, 약정한 기한이 없더라도 상대방이 사용수익에 족한 기간이 도래한 경우에는 해지를 구할 수 있다(민법 제609조 이하 참고).
이런 관점에서 가족간에 처음에는 호의적으로 시작된 점유관계라고 하더라도, 이것은 사용대차관계에 해당하고, 일정한 기간이 경과하고 나면 반환을 구할 수 있는 해지권이 발생하는 것이다. 따라서, 가족관계라고 하더라도 사용대차계약의 해지권을 주장할 수 있고, 해지권을 주장하는 경우에, 점유자는 신의칙 위반을 주장할 수 없는 것이다.
위와 같이 소송에서는 승소하는 것이 분명하나, 소송외적으로도 가족간의 관계단절을 우려되기 때문에, 한번 더 대화로써 해결점을 모색해 보아야 할 것이다.
명도소송 부동산법률센터: http://www.ujsdp.com
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